جنگل اجاره‌ها/گزارشی از تداوم سیر صعودی اجاره‌بها که طبقه کارگر را از پایتخت دور می‌کند

 صعود بی‌وقفه اجاره‌بهای مسکن در ایران ادامه دارد و حالا بسیاری از کارگران و طبقات فقیر را از پایتخت به حاشیه رانده است‌. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران تورم اجاره‌بهای مسکن در بهمن امسال همچنان صعودی بوده است. بر اساس این گزارش، نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره‌بهای مسکن در بهمن امسال ۴۱.۶ درصد و نرخ تورم سالانه ۳۴.۷ درصد بوده است. این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای خانوار‌های کشور در دی‌ماه امسال در مقایسه با دی سال گذشته ۳۹.۴ درصد بوده است. تورم سالانه اجاره‌بها (۱۲ماهه منتهی به دی امسال) ۳۳.۵ درصد بوده است.

تداوم روند صعودی اجاره‌بهای مسکن

گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد تورم مسکن در پایان بهمن امسال به حدود ۴۲ درصد رسید؛ یعنی خانوار ایرانی بابت خرید خانه در بهمن امسال تقریبا ۴۲ درصد بیشتر از بهمن پارسال هزینه کرده است. همین آمار‌ نشان می‌دهد در استان تهران تورم مسکن تقریبا معادل کل کشور بوده است، اما این عدد برای استان خوزستان ۱۴ درصد به‌ ثبت رسیده و برای استان چهارمحال‌وبختیاری حدود ۶۲ درصد برآورد می‌شود.

بر اساس این گزارش، هر خانوار ایرانی به‌طور متوسط در پایان بهمن امسال ۴۱.۷ درصد نسبت به بهمن پارسال بابت مسکن هزینه بیشتری پرداخت کرده است.

در بخش اجاره مسکن هم نرخ تورم بهمن امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۱.۶ درصد بوده و نرخ تورم اجاره‌بها در ۱۲ماهه منتهی به بهمن امسال ۳۴.۷ درصد بوده است. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد نرخ رشد ماهانه تورم اجاره‌بهای مسکن در بهمن امسال ۲.۳ درصد بوده است. این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای خانوار‌های کشور در دی‌ماه امسال در مقایسه با دی پارسال ۳۹.۴ درصد بوده است. تورم سالانه اجاره‌بها (۱۲ماهه منتهی به دی امسال) ۳۳.۵ درصد بوده است. صعود تورم اجاره‌بهای مسکن در شرایطی است که مستأجران ایران در ماه‌های گذشته هم وضعیت مساعدی نداشتند و گزارش‌های مرکز آمار حاکی از صعود مداوم تورم اجاره‌بها بوده است. بر اساس این گزارش‌ها، نرخ رشد ماهانه تورم اجاره‌بها در بهمن امسال ۲.۳ درصد، در دی‌ماه ۲.۳ درصد، در آذر ۲.۸ درصد، در آبان ۴.۱ درصد و در مهر ماه ۶.۱ درصد بوده است. در نیمه اول سال هم وضعیت به همین ترتیب است و نرخ رشد ماهانه تورم اجاره‌بها در شهریور ۳.۵، در مرداد ۲.۹، در تیر ۳.۸، در خرداد ۲.۳ و اردیبهشت ۲.۵ درصد بوده است.

تهران منهای کارگران

صعود مداوم اجاره‌بها در تهران حالا بسیاری از کارگران و فقرا را از پایتخت کشور رانده است. بر اساس اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی میانگین اجاره هر متر‌مربع واحد مسکونی در تهران در بهار امسال به حدود ۱۲۶‌هزار‌و ۹۰۰ تومان رسیده که در مقایسه با رقم ۸۴‌هزار‌و ۸۰۰ تومان پایان سال ۱۴۰۰ رشد نزدیک به ۵۰درصدی داشته است. با این حساب یک کارگر برای اجاره یک آپارتمان ۷۰‌متری در تهران ناچار است ماهانه و به‌طور میانگین بیشتر از هشت‌میلیون‌و ۸۸۳ هزار تومان بپردازد که این رقم خارج از قدرت اجاره کارگران ایران است.

نگاهی به آگهی‌های اجاره مسکن در تهران نشان می‌دهد بهای اجاره ماهانه آپارتمان‌های کوچک‌متراژ تهران در جنوب شهر و با حداقل ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه، به ۳.۵ تا هفت میلیون تومان می‌رسد.

نگاهی به فایل‌های رهن مسکن در تهران نشان می‌دهد که ارقام رهن هم در برخی مناطق تهران به عددهای باورنکردنی رسیده‌اند.

یک آپارتمان ۲۳۰متری سه‌خوابه در الهیه تهران به مبلغ ۷.۵ میلیارد تومان برای رهن فایل شده است و یک واحد آپارتمان قدیمی‌ساخت سال ۱۳۸۸ در میرداماد با متراژ ۱۵۰ متر و سه‌خوابه با نرخ یک‌میلیارد‌و ۳۵۰ میلیون تومان رهن داده می‌شود.

از مناطق شمالی شهر که بگذریم در مناطق مرکزی تهران هم رقم اجاره‌بها سرسام‌آور است. یک آپارتمان ۲۱۰متری ۲۲ سال ساخت در یوسف‌آباد با نرخ یک‌میلیارد‌و ۳۰۰ میلیون تومان رهن داده می‌شود. مبلغ رهن آپارتمانی ۱۳۰متری، دوخوابه و نوساز در میدان فاطمی یک‌میلیارد‌و ۴۵۰ میلیون تومان است و مبلغ مورد نیاز برای رهن یک آپارتمان ۱۶۸متری نسبتا نوساز در مرزداران دو میلیارد تومان است.

در مناطق متوسط به پایین تهران مانند میدان انقلاب میزان رهن کامل یک آپارتمان ۱۱۰متری ۳۵ سال ساخت ۶۵۰ میلیون تومان است و یک آپارتمان ۹۵متری نوساز در محله جمهوری-جمالزاده با مبلغ یک میلیارد تومان رهن داده می‌شود.

در محلات جنوبی شهر هم یک سوئیت ۴۵متری ساخت سال ۱۳۹۷ با رهن 

۲۷۰ میلیون تومانی آگهی شده است. یک واحد آپارتمانی نوساز در محله افسریه با متراژ ۷۴ متر و دوخوابه به نرخ ۵۵۰ میلیون تومان برای رهن عرضه شده و رهن کامل یک آپارتمان ۱۲۰متری ساخت سال ۱۳۹۷ در محله یافت‌آباد نیم‌میلیارد تومان است.

اجاره‌خانه در تهران همپای اجاره‌‌خانه در ترکیه و امارات

صعود درخور توجه اجاره مسکن در بازار تهران حالا سبب شده است که اجاره‌بهای واحدهای مسکونی پایتخت پابه‌پای اجاره‌بهای مسکن در کشورهایی مانند ترکیه و امارات برسد و مواردی از آن سبقت بگیرد. در حال حاضر میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان تک‌خوابه در مرکز استانبول بین ۵۰۰ تا ۶۰۰ دلار در ماه و در حومه استانبول ماهانه بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ دلار است. اجاره‌بهای ماهانه یک آپارتمان سه‌خوابه در مرکز استانبول بین هزار تا هزارو ۱۰۰ دلار است.

این در حالی است که اجاره ماهانه یک آپارتمان ۷۵متری نوساز یک‌خوابه در میدان فاطمی بدون احتساب مبلغ رهن، ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان می‌شود که با درنظرگرفتن دلار ۵۰ هزار تومانی، اجاره یک آپارتمان ۷۵متری نوساز در مرکز تهران ماهانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ دلار تمام می‌شود.

بر اساس آمارهای رسمی موجود در یک دوره شش‌ساله اجاره‌بهای مسکن در ایران بیشتر از ۴۳۸ درصد رشد داشته است.

بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی نرخ اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت از میانگین ۲۳‌هزار‌و ۴۰۰ تومان در سال ۱۳۹۵ به ۱۲۶ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۱ رسیده که رشد ۴۳۸ درصد را نشان می‌دهد.

مهار تورم بالا؛ راهکار نجات بازار مسکن

آشفته‌بازار اجاره‌بهای مسکن در ایران سالیان سال است که محل مناقشه بوده اما سیاست‌ها و ابزارهای دولت‌های مختلف نتوانسته این بازار نابسامان را سامان دهد.

شهریار شقاقی، کارشناس اقتصاد مسکن، در پاسخ به این سؤال که سیاست کنترلی بازار اجاره‌بها در کشورهای پیشرفته چیست، به «شرق» توضیح می‌دهد که اجاره‌بها پارامتری است از کل تورمی که در جامعه وجود دارد؛ همان‌طور که اکنون اجاره‌بها و رهن مسکن در ایران درصدی از قیمت کل ملک است. بنابراین طبیعتا وقتی تورمی شدید در قیمت زمین و مسکن وجود دارد، به تبع آن اجاره‌بها هم بالا می‌رود و نمی‌توان انتظار داشت در حالی که مثلا قیمت گوشت دو برابر شده، صاحب ملک همین تورم را روی اجاره‌اش اعمال کند. او می‌گوید: این تفکر نادرست است، باید به صاحبخانه هم حق داد چون شوکی تورمی به کشور وارد شده و هر کسی مایل است درآمدش را به نسبت تورم بالا ببرد. بنابراین اینکه بدون توجه به کنترل تورم کل در جامعه بخواهیم به سمت کنترل نرخ اجاره‌بها برویم، اصلا منطقی نیست. پس اگر بخواهیم نرخ رهن و اجازه را پایین بیاوریم باید نرخ تورم کل کشور را کنترل کنیم. اگر هم نتوانیم این کار را بکنیم راه دوم این است که جلوی رشد شدید قیمت کل مسکن را بگیریم. برای این کار دولت‌ها می‌توانند با ایجاد مسکن‌های اجتماعی برای اقشار کم‌درآمد نرخ را کنترل کنند.

شقاقی توضیح می‌دهد که برای این کار لازم است دولت تعداد زیادی مسکن را با نرخ بسیار پایین یا از طریق اجاره به شرط تملیک یا به واسطه وام‌های بلندمدت با بهره کم مثل وام ۳۰ساله با بهره چهار درصد به اقشار کم‌درآمد بفروشد. دولت می‌تواند زمین رایگان یا ارزان در اختیار این اقشار بگذارد و از طریق تعاونی‌ها یا با هزینه خود دولت در آن ساخت‌وساز انجام شود. نهایتا این موجب می‌شود بخشی از مستأجران به سمت خانه خریدن بروند و چندان تابع اجاره نباشند. با این حال شقاقی معتقد است در حال حاضر نه توانایی و نه اراده چنین اقدامی در دولت وجود ندارد؛ چراکه مثلا اکنون نرخ سود بانکی به ۲۳ درصد رسیده و نمی‌توان از بانک انتظار داشت وام با سود چهار درصد بدهد، بنابراین حتی این سناریو هم امکان‌پذیر نیست.

او تأکید می‌کند: تمام این سناریو زمانی ممکن می‌شود که دست دولت پر باشد، اما حالا دولت نه‌تنها دست پر ندارد بلکه صدها هزار میلیارد هم کسری بودجه دارد. هرچند این را هم بگویم در شرایطی که هستیم از نگاه من مسئله ساخت مسکن برای اقشار ضعیف از برخی نظرها رؤیایی است؛ چون نمی‌توان در کشوری که ۵۰ تا ۷۰ درصد تورم دارد، انتظار داشت اجاره‌بها بالا نرود یا فرضا فقط ۲۰ درصد بالا برود. وقتی ارز، طلا و… همه در حال بالارفتن است، طبیعتا اجاره‌بها هم بالا می‌رود و اقشاری که درآمد ثابت دارند در نهایت لِه می‌شوند.

از نگاه این کارشناس، با ادامه شرایط موجود چشم‌انداز آینده بازار اجاره‌بها و به‌طور کلی بازار مسکن مثبت نیست و «به‌زودی ندارها ندارتر و بی‌خانمان‌ها بی‌خانمان‌تر خواهند شد».